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标题: 流水月月谈(二)之浅谈中国楼市 [打印本页]
作者: 流水之月 时间: 2009-12-20 15:18 标题: 流水月月谈(二)之浅谈中国楼市
引言
我们的父辈,面临的是理想的破灭,丧失的是大学梦,但从未为生计发愁
——而我们,却早已无暇于关心理想的问题,我们更多的考虑生计问题
前言
谈论这个问题,本想等自己有空了看看关于日本经济崩盘、遭遇美国金融狙击方面的书后再谈的,只是在看了lpcg兄弟发的“[原创]看《蜗居》的感受(浅析被禁之由) ”帖子之后我也忍不住了,本想简单回复一下,结果越说越多,于是自己发个帖子。目前先简单说说,随后会补上新增内容,现在的自己理论性很差,很多地方都是在看了郎咸平和时寒冰的博客中的内容或视频中提到,在这里嚼碎和大家分享,日后会有进一步的更新,现在只是理一下自己的大概思路
正文
在我看来,一切的意识形态都是枉然,一个政府真正重要的事情是让国民幸福,中国人民自古以来要求不高,日子过得去就可以了,鲜有谈到幸福、民主、权力、创造力、思想,而后面的这一切需要良好的生活保障,这正如艺术家得能吃上饭才能搞创作吧——流水
国民幸福的诀窍在于降低生活成本,而生活成本就是居民的实际工资,它与名义工资和物价水平有关。而计算物价水平的方式有2种,一种是CPI(即消费者物价指数),另一种是暂时不记得了,以后补充,两者的区别在于计算方式不同,一种是固定一篮子商品价格,而另一种是建立在消费者可以选择较便宜的替换商品来计算的一篮子商品的价格,两者的区别在于一种计算方法较实际成本偏低,一种较实际成本偏高,这也称为拉式指数和帕式指数,下面来谈谈CPI。前一段时间中国的楼市价格上升,而CPI反而下降,是不是很奇怪?这是由于住房类价格在CPI的计算过程中的权数(通俗化来说就是比例)的不同所导致。在美国,住房类价格占CPI的大概40%,而在中国,住房类价格所占比例在13.6%,此处是住房类价格,主要指房租,而房子价格是不计入CPI的,这样我国的通胀在很大程度上都被低估了
楼市高房价的原因
以最近的经济危机为例,海外需求锐减,给我国实体制造业造成了很大的冲击。再加上我国生活成本很高,导致居民不敢正常消费(教育,医疗,房子是最主要的三个原因),于是GDP既不能靠外部需求(出口),也不能靠内部需求(国民消费),就只能靠政府投资了。而政府投资的主要部分是基础建设,比如房子、铁路等等,对我国实体经济没有太大的帮助。同时银行放松银根,会造成一定的通货膨胀,出于货币保值的思考,人们会选择购买不动产,此举增加了房子的需求此其一也。由于放松银根,开发商们可以更轻松的获得贷款,于是有点开放商可以屯更多的地。在这里请大家注意,囤地和盖房子是不同的,潘石屹曾经说过,有1/3的开发商只买地卖地赚差价,从来不盖房子,这样等于炒高了该房成本,此其二也。另外中国改革开放以来连续多年财政赤字,政府支出能力本就有限,在遭遇经济危机时又不得不实行积极的财政政策,也就是大幅增加政府开支,政府所能做的筹钱方法是1.狂印钞票,无形中征收通货膨胀税 2.卖地所得 3.增发国债,增发货币会导致通胀的进一步上升,加剧人们对于货币保值的担忧,继续降低人民生活水平,而增发国债,由于利率不高,且通胀较大,实际利率不高(实际利率=名义利率-通货膨胀率,假设实际利率5%,通胀为4%,则实际利率就是1%)我估计效果也不是很大,所以只剩下卖地所得。要想卖地,就要把地价炒上去,但地价一上去,房价必然上升,毕竟羊毛出在羊身上,此其三也。
楼价高造成的恶性循环
下面说的是一个恶性循环,由于不是经济专业的学生,只是出于兴趣,可能说的不是很完整,大家见谅。首先,楼价高会导致投机性需求,很多人成为‘倒爷’。其次,由于理性预期的作用,人们认为未来房价上升,索性现在买更好。再次,房地产的暴利会吸引很多社会上的闲置资源(此处主要指资金),随便举个例子,现在又很多不属于房地产行业的国企进入到房地产市场中,还有许多煤老板以及一些实体企业家,由于实体经济不景气而房地产利润大,一些热钱纷纷涌入房地产行业。而人们由于想买房就会进一步减少消费,于是政府为了GDP保8的目标不得不更加依赖于房地产,造成恶性循环。如此下去为了GDP保8而过分依赖于房地产无异于饮鸩止渴。
记得我在坛子里看过日本人关于性的一篇文章,里面说在日本房子和车子属于消费品,而不是投资品。而目前的中国,房子既属于消费品又属于投资品。就我看来,房地产应该属于民生产业,而不是国家经济拉动的支柱产业。历史上再大的泡沫就是要破的,因为老百姓的购买力没有那么强大。根据时寒冰老师的说法,在美国一套房子是20万美元(平均而言),合成人民币140万,但人家那是独栋别墅(我们住的不是房子,而是人家的公寓),切使用面积200平米以上,算了不说了,越说我越觉得中国人有钱,你在大城市有一套房子可以去美国买别墅了。比如日本的经济危机就和中国现在的状况很像,房子泡沫很大,不是有人说整个东京的房价可以买下美国的一个州么,近者如迪拜的危机也是由房子引起的,而在我看来房价高的危机远不止如此,当一个民族以拥有一套房子为目标,即以维持生计为目标时,整个国家的创造力会怎样?当很多人可以通过炒房炒股而迅速致富时这个国家的社会风气会很浮躁,一个浮躁的民族能有怎样的作为?
后记
可能说的有点严重了,但是我想这确实是一个很大的问题,小弟于明年会好好看看日本经济危机的始末,到时会继续补充这个帖子,由于我不是经济专业的学生,只是出于爱好,估计分析的会有些不准确,但却是我个人的理解。这篇文章每个字都是自己打的,中间我是吸收了很多老师(主要是时寒冰,郎咸平)的观点,但那是在写本文之前看到,并非抄袭,等明年一月我会继续补充此文,继续修改,欢迎大家给我提意见,毕竟我的水平真的很有限,只是业余爱好此方面。
如果可以,希望大家送个心啊,谢谢。
流水
2009.12.20
[ 本帖最后由 流水之月 于 2009-12-21 18:59 编辑 ]
作者: 西山放牛娃 时间: 2009-12-20 15:21
送了,那是否麻烦一下流水兄弟把字体整大些啊,看着累哦!
作者: 流水之月 时间: 2009-12-20 15:23 标题: 回复 2楼 的帖子
牛哥你看行吗,不行我就弄成5号字,嘿嘿,话说你还真是动作快呢
作者: covonzc 时间: 2009-12-20 15:48
牛哥是在茶坊等新贴。
很多贴子牛哥都是第一个回复的呀。
流水兄弟好贴,一个国家不靠创新能力来发展,
而靠房地产来支持经济发展会长久么?
作者: 西山放牛娃 时间: 2009-12-20 15:56
呵呵,这字体大小正好了!
说到高房价,政府那只“有形的手”固然脱不了干系,但其中的因素很复杂,俺对经济学是个门外汉,就个人一些很不成熟的想法和流水兄弟交流一下:
一、高房价来自于地方政府的财政压力。在我国分税制的体制下,地方政府必须想方设法做大自己可用财力的盘子,而土地拍卖收益、房地产的营业税是地方财力的组成部分,据俺说知,在有些乡镇和县区政府可用财力中,土地拍卖收益、房地产的营业税竟已占到50——70%(这也从一个侧面反应出这些地区实体经济的衰退),一旦楼市崩盘,这些地方政府的财力也将崩盘,这也就决定了各级地方政府没有遏制楼市高房价的内在动力!
二、高房价来自于特定利益集团的勾结。这既有开发商们谋取暴利的本能冲动,更有一些学术机构、政策研究机构和政府职能机构,在不同利益的驱使下,甚至于在房地产利益集团的收买下,用错误的理论、错误的信息来影响中央的决策和政策,从而在决策和政策层面这一源头上就保护和纵容了房地产利益集团,而任何事情一旦在源头上出了问题,其拨乱反正的难度就会相当之大,而要真正触及到这一问题,又会引发俺提到的第一个问题——地方政府的财力崩盘危险!
三、中国居民特有的消费观念决定了楼市拥有着巨大的刚性需求。居者有其屋,这是咱们千百年来每个家庭的头等大事,就象农民们辛辛苦苦一辈子,攒了点钱首先做的就是盖房子,再有了点钱,首先想到的就是把旧房子翻新扩大,这种观念已成了咱们每一个人的生活价值取向,家里要娶媳妇,首先想到的绝不会是租房,必定是盖房或买房,不但要考虑到第二代,还要想到第三代,这就为房地产市场提供了巨大的买方需求!
呵呵,这问题俺只能聊到这个程度了,再深下去能力达不到,而且也会变得不是聊天了哈!![](images/smilies/default/titter.gif)
[ 本帖最后由 西山放牛娃 于 2009-12-20 16:03 编辑 ]
作者: duxuefeng 时间: 2009-12-20 16:06
虽名叫流水,可这文章一点也不流水呀!写如此多的字,没有功劳也有苦劳!红心送上!
作者: 流水之月 时间: 2009-12-20 16:08 标题: 回复 5楼 的帖子
哈哈,牛哥你已经很犀利了,以北京市为例,卖地所占财政收入的50%以上,这是没办法的,我在帖子里还没有提官场的黑幕呢,现在有些所谓的丧尽良心的学者还提出要取消经适房,呵呵,真是无语,另外国家最近提高开放商买地首付在我看来也未必会很有用,这等于进一步趋赶民资,而只有民资才可以真正带动就业,这是后话,谢谢牛哥的回复
作者: 流水之月 时间: 2009-12-20 16:09 标题: 回复 6楼 的帖子
谢谢阿杜哥,另外你很喜欢数学么?你不会是数学系的吧?
嘿嘿,大家本都龌龊,只是有没有显露出来而已
作者: spsis 时间: 2009-12-20 16:49
我想起来妈妈说过的一句话~狗把肉骨头吃紧嘴里~不管旁人再怎么打它~它也不会松口吐出来的~
看来你跟黑鱼有相同的爱好~给流水处长送上红心
作者: 流水之月 时间: 2009-12-20 16:59 标题: 回复 9楼 的帖子
说实话色鱼哥你说的我没听懂啊,汗!我比较单纯,你想表达啥意思?嘿嘿
作者: sesn 时间: 2009-12-20 17:25
学经济的?
房地产已经成为了中国重要的经济支柱之一,说白了就是透支不可再生资源,这一届的领导班子牛逼哄哄的把地皮消耗和推销掉了,那之后的几届的微观调控怎么办?短视!
看了这么多国家房产案例,也就只有德国勉勉强强的扛过去,中国?说实话,我不看好,只要别沦落到日本那地步就是万幸了。
作者: 持卡人 时间: 2009-12-20 17:47
牛哥在五楼所讲的有一些地方有点儿不准确。专家学者的错误信息、错误理论是无法真正地误导到决策层的。我们都知道不妥,决策层又有哪一个会那么傻,让他们误导?上位者又有哪一个不是从血路里杀出来的?所以,只能说决策层作出失误的决策是无可耐何,是一种妥协,那些错误的信息和理论仅仅是一张遮羞布,用来糊弄不知情的人而已。古今中外,我等小民从来都是被牺牲者,只有多少不同罢了。
作者: spsis 时间: 2009-12-20 18:09
引用:
原帖由 流水之月 于 2009-12-20 16:59 发表 ![](http://67.220.91.16/forum/images/common/back.gif)
说实话色鱼哥你说的我没听懂啊,汗!我比较单纯,你想表达啥意思?嘿嘿
为什么富的越富~穷的越穷~
难道只是人和人之间挣钱能力有差异造成的么~
还是有钱人已经把游戏规则改变~把赚钱~赚大钱的机会都自己垄断~只给别人一些残羹剩饭~
朱门酒肉臭~路有冻死骨~已经不是诗词~而是我们身边正在发生的事~这点上~我很羡慕蒂娜~
流水兄弟~为了聊天室的平安~以后这种比较沉重的话题最好还是少讨论吧
给兄弟推荐两个颜昌海的博客,嘿嘿
凤凰播报:http://blog.ifeng.com/1354497.html
网易博客:http://bigtigeryan.blog.163.com/
作者: 3775570 时间: 2009-12-20 18:14
我们这座小城,7年前,房价还在1500一平米附近徘徊,到如今,好地段的新楼盘的开盘均价已然是冲到3500左右了,7年的时间,房价涨了一倍有余,说实在的,真是越来越买不起房子了.
有时候看看其他地方的房价,跟北京上海广州深圳之类的大城市比起来,我们还是幸福的,看看人家各种吐血跳楼跳水之后的房价,依然站在8000以上.我很知足,真的,某次看到电视上说的是忘了哪个城市了,房子才卖到1700一平,特羡慕.
得一陋室以安身立命足矣,奈何苦求陋室而不可得.
地价在涨,建材在降,房价在涨,开发商的利润在涨,唯一没变化的是百姓的收入.
未来几年,可能这就是中国地产市场的局势了.
作者: liuyes5210 时间: 2009-12-21 01:08
唉,现在2线城市的楼价都到4000+,房子的确恶心阿,还好有点资本,不然卖身买房阿
作者: 475318078 时间: 2009-12-21 01:44
这种话题说也说不完,更别提码字了,太累。在一个人均月收入不到2000的地方居然也有100万以上的别墅群,中国经济的畸形发展最后买单的还是你我劳苦大众。
[ 本帖最后由 475318078 于 2009-12-21 01:45 编辑 ]
作者: 西山放牛娃 时间: 2009-12-21 08:43 标题: 回复 13楼 的帖子
色鱼政委的问题——为什么富的越富~穷的越穷?这是属马太效应,即任何个体、群体或地区,一旦在某一个方面获得成功和进步,就会产生一种积累优势,就会有更多的机会取得更大的成功和进步。82岁耄耋之年的杨振宁可以找个28岁的翁帆,而现实中许多帅哥连女朋友都找不到,就是因为杨振宁老先生在名誉、地位等方面巨大的积累优势!
同样,在股市楼市之中,最赚的总是庄家、开发商,最亏的总是散户、普通买房者,这也是“贫者越贫,富者越富”的马太效应的体现,因为资源优势、资本优势、信息优势等都在庄家、开发商一边,从而造成了赢家通吃,《圣经·新约》的“马太福音”第二十五章中就这样说过:“凡有的,还要加给他叫他多余;没有的,连他所有的也要夺过来。”二八定则也指出:20%的人手里掌握着80%的财富,尽管只掌握着20%财富的那80%的是多数,但却是次要的。呵呵,在楼市之中,俺们就是那可怜的80%啊!
作者: nister_HL 时间: 2009-12-21 08:58
楼主分析的很好。但是这只是分析。而忽略了人的对比。天朝的人是最能忍耐的,只要能活下去,随便怎么剥削都行。所以某党也可以不限制的剥削下去。只要给你一口饭吃就行了。如果美国人也能这样,而且还是世界1/4的人口,他还会怕没钱吗?只要一个人身上剥削100块,那是个多么庞大的数字。你们会算账国家不会算吗,国家比你们算的更清楚。国家没钱,油 电 水 气,随便涨一个就财源滚滚的。砖家叫兽一叫,环境污染就是骑自行车的人造成的,为了环保我朝人们都要买汽车
作者: judasleisen1 时间: 2009-12-21 12:09 标题: 回复 17楼 的帖子
释迦牟尼先生也不明白为什么上天要让人们自相残杀,互相倾轧。这个问题我也不明白,所以释迦牟尼先生说,这就是生命的本质,在捕食中受苦,在捕食中报应,在捕食中轮回。
所以,我也看不清宇宙,看不清世界,甚至我不知道这个世界是不是真的存在。但是,所做一切因,都会有果来报。就好象这个世界上不存在单方面的动而没有响应,有响应只是动的人没有觉察到,所以君子可以看到细微处而坦然面对,而小人常内心动荡百思不得其解。
[ 本帖最后由 judasleisen1 于 2009-12-21 17:09 编辑 ]
作者: judasleisen1 时间: 2009-12-21 12:28 标题: 回复 13楼 的帖子
色鱼兄,您好,我一直认为您是茶房的大英雄。所作所为是枭雄,但是因为有了正义感所以成了英雄。今天在您这里又知道了‘颜昌海’先生。真是件快乐的事情。
作者: spsis 时间: 2009-12-21 12:45
引用:
原帖由 judasleisen1 于 2009-12-21 12:28 发表 ![](http://67.220.91.16/forum/images/common/back.gif)
色鱼兄,您好,我一直认为您是茶房的大英雄。所作所为是枭雄,但是因为有了正义感所以成了英雄。今天在您这里又知道了‘颜昌海’先生。真是件快乐的事情。
ju兄中午好
来聊天~就像下澡堂子一样~把自己所有衣服面具之类的卸下得清洁溜溜滴才能够尽兴爽快~
只要都是光溜溜滴~也就不存在什么英雄或者小人之分~有的只是一个个活生生的生命和灵魂~呵呵^^
我也很喜欢颜昌海~喜欢他惊涛拍岸般地智慧和执着~
只是sis~茶坊现在这种轻松愉快的氛围来之实属不易~所有有关民生之类的话题~虽然也是真心话~最好还是浅尝辄止~否则被一些别有用心之人举报后难免也会招来无妄之灾~
就连现在这个温情脉脉滴环境也会冰冷地上锁~我想这是我们所有喜欢聊天室的朋友们都不愿意看到的![](images/smilies/default/smoke.gif)
不过同样的观点~可以用不同的话一样表达出来~嘿嘿
ju兄~我昨天给你留个言~你看得到我的头像了么^^
作者: judasleisen1 时间: 2009-12-21 12:57 标题: 回复 21楼 的帖子
留言我看到了的,我也早就看到了茉莉花茶的图片了,我还记得过去您说过:“天凉了,喝杯茉莉花茶…”。
走了,我有事情先走一步。
作者: 流水之月 时间: 2009-12-21 12:59
色鱼哥,痛苦是一只存在的,我们心里都明白的痛苦不说出来,就好比鸵鸟把头埋在地里一样,这是种自欺欺人的做法
我没想谈论什么政治,只是大家随便聊聊,问题出来了有人提出来,政府才会解决
所有人都明白,谁都不说,苦的只是我们自己,毕竟我们没有话语权,也无力改变什么,小孩子都知道一哭就有奶吃,有戒子换,难道我们越活越活不明白?引用:
原帖由 spsis 于 2009-12-20 18:09 发表 ![](http://67.220.92.21/bbs/images/common/back.gif)
为什么富的越富~穷的越穷~
难道只是人和人之间挣钱能力有差异造成的么~
还是有钱人已经把游戏规则改变~把赚钱~赚大钱的机会都自己垄断~只给别人一些残羹剩饭~
朱门酒肉臭~路有冻死骨~已经不是诗词~而是 ...
作者: spsis 时间: 2009-12-21 13:04 标题: 回复 23楼 的帖子
流水兄弟好
你说的我明白~我给你看一篇文章^^
http://bigtigeryan.blog.163.com/ ... 332920099271267108/
作者: 流水之月 时间: 2009-12-21 13:10 标题: 回复 24楼 的帖子
鱼哥,你说的看了,不知道该说什么好,这是中国的传统,自古以来都是这样,以后也将继续下去,心里很苦,真的,很苦
作者: cttt007 时间: 2009-12-21 17:32
中国在打肿脸充胖子,操说在经济危机中 GDP稳定增长,都操他妈的放屁, 中央给地方任务,地方把任务分解给企业,操。如果房价下来,他们就完不成任务了。麻痹,都是在愚弄自己人.
作者: 流水之月 时间: 2009-12-21 18:27 标题: 回复 26楼 的帖子
兄弟,想开点,有些事是没办法的,别太激动,这种事咱激动也没啥用啊,气坏身子那是自己的
作者: blackfish2001 时间: 2009-12-21 18:43
马太效应:凡有的,还要加给他叫他多余;没有的,连他所有的也要夺过来。
努力成为那个20%吧,我也是奋斗中。
作者: 流水之月 时间: 2009-12-21 18:47 标题: 回复 28楼 的帖子
黑鱼哥说的好,人生来就是不平等的,有些人的父辈努力了,所以他们的子孙可以得到荫蔽,但是像我等没有背景的可以努力成为第一代,去荫蔽自己的子孙嘛,成为第一代的感觉一定很苦,但也会很爽
作者: blackfish2001 时间: 2009-12-21 18:54 标题: 回复 29楼 的帖子
老牛的话是经典,有空多向牛哥学习学习。
色鱼也是过来人,两位都是前辈。
吃饭去了。
作者: 流水之月 时间: 2009-12-21 19:02 标题: 回复 30楼 的帖子
嘿嘿,对我来说,牛哥,色鱼哥,黑鱼哥都是前辈,都值得我好好学习
作者: 1daotong4 时间: 2009-12-21 20:06
这事要究其根源,要追朔到邓先富了。造不如买,买不如租,早就注定了今天的状况。
这房子的事可让我吃了亏了。
房价高时购置了房子。
这不,政府要搞房地产了,又让我在股市上跌了一下。
作者: tiezh 时间: 2009-12-21 20:14
中国楼市?是市吗?市——市场也,就是一个公平交易的地方。中国楼市简直就不能称为市场,毫无公平可言!有的只是掠夺!是官商勾结对社会财富的掠夺!
作者: 流水之月 时间: 2009-12-23 09:57 标题: 回复 32楼 的帖子
大哥咱吃一堑长一智,下回咱就利用规律,好好的赚他一票
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